Myytiin iso kiinteistö joitakin vuosia sitten noin kymmenelle ostajalle, jotka tekivät siitä kaupanteon jälkeen hallinnanjakosopimuksen keskenään. Myöhemmin he ovat lohkoneet kiinteistön niin, että sillä sijainnut talo on päätynyt yhdelle näistä uusista lohkotuista kiinteistöistä. Toiselle lohkotulle osalle on rakennettu useita uudisrakennuksia.
Nyt tämän talon ja sille lohkotun tontin omistava pariskunta on mielestään löytänyt talosta virheen ja vaatii kahdestaan meiltä myyjiltä hinnanalennusta koko kiinteistön kauppahinnasta ilman näitä muita ostajia.
Voiko näin menetellä? Eikö hinnanalennusvaatimus pitäisi tehdä kaikkien ostajien nimissä?
Nyt tämän talon ja sille lohkotun tontin omistava pariskunta on mielestään löytänyt talosta virheen ja vaatii kahdestaan meiltä myyjiltä hinnanalennusta koko kiinteistön kauppahinnasta ilman näitä muita ostajia.
Voiko näin menetellä? Eikö hinnanalennusvaatimus pitäisi tehdä kaikkien ostajien nimissä?
Vastaukset 13
Vanhimmat
Lohkotulla tontilla on ja on siis ollut talo, josta on löytynyt ilmeinen piilevä, salainen virhe vasta kaupanteon jälkeen. Reklaamaatioaikahan on kiinteistön kohdalla viisi vuotta, ja 2 - 3 kuukautta siitä kun virhe on havaittu.
Ostaja ei voi voi vedota havaittavissa olevaan virheeseen. Nyt virheestä kärsii omistus- tai hallintaoikeuden haltija ja virheestä vastaa myyjä. Ei liene merkitystä sillä, kuinka moni alkuperäisistä ostajista tekee virheestä valituksen.
Lohkomisen seurauksena on syntynyt uusi tila, tontti tai kiinteistö, jonka toimitus on tarkastettu ja lainhuudatus on suoritettu, eikö niin? Tämän uuden muodostuneen alueen + talon myyjänä olette olleet joka tapauksessa te. Vaihtoehtoisesti mitta-, pinta-ala- tai vastaavan lohkomisvirheen taustalla on kiinteistöviranomainen (yl- toimitusinsinööri), jolloin te ette tietenkään vastaa virheestä.
Te olette myyneet yhdelle ostajista ilmeisen virheellisen osuuden, oleellista on ollut selontekovelvollisuus ja selonottovelvollisuus, jotka kumpainenkaan eivät kuitenkaan suojaa salaisilta virheiltä.
Ja tällä yhteisomistuslain pykälälläkö ei olisi merkitystä asiassa? Kiinteistö on myyty nimenomaan yhtenä kokonaisuutena määräosin, ei määräaloina. Eikö kiinteistökauppariita ole oikeustoimi, johon tarvitaan kaikkien ostajien hyväkshntä? Eikö myöhempi lohkominen tee tästä ns. ketjuuntuneen kiinteistökauppariidan, jossa jokainen vastaa omille sopimuskumppaneineen ja näin ollen edelleen tarvitaan mukaan kaikki kaupan osapuolet?
4 §
Oikeustoimeen tai toimenpiteeseen, joka koskee esinettä kokonaisuudessaan, älköön ryhdyttäkö, elleivät kaikki yhteisomistajat siihen suostu tai oikeus tässä laissa jäljempänä mainittaessa tapauksissa anna siihen lupaa. Milloin toimenpide on tarpeen esineen säilyttämistä, turvaamista tai sen tavanmukaista käyttämistä varten eikä siedä viivytystä, älköön kuitenkaan yhteisomistajan vastustus tai poissaolo estäkö toista yhteisomistajaa siihen ryhtymästä.
Mistä saakka kiinteistö on ollut esine? Ei mulla muuta.
Kyllä tuota yhteisomistuslakia nimenomaan sovelletaan kiinteistöihin lukuisissa esimerkeissä ja tapauksissa. Esim.
https://kiinteistolakimies.fi/artikkelit/kiinteiston-yhteisomistus/?gad_source=1&gclid=CjwKCAjw4_K0BhBsEiwAfVVZ_734-XcRx9jGzYDC4rWuRNBSYsxtmDissXndMC4HXZwYKCd9qr488RoCHQAQAvD_BwE
Jos kiinteistö on lohkottu, sitä ei koske enää yhteisomistuslaki.
Aloittajan tapauksessa myyjä vastaa lohkotun kiinteistön haltijalle/omistajalle virheestä tuotteessa.
Mutta lohkominen tekee jutusta ketjuuntuneen kiinteistökauppariidan, jossa jokainen neuvottelee ja riitelee omien sopimuskumppaniensa kanssa, eikä ketjun lenkkien yli voi reklamoida. Lohkotun tontin omistajat esittävät vaatimuksensa alkuperäisille ostajille ja alkuperäiset ostajat alkuperäisille myyjille, vai?
> Lohkominen tekee jutusta ketjuuntuneen kiinteistökauppariidan.
Nyt heitit asian täysin hatusta. Lohkominen on pelkkä maanmittaustoimenpide, ei luovutus lainkaan.
Mutta eikö lohkominen tee tilanteesta ketjuuntuneen kiinteistökaupan, jossa kukin taho vastaa omille sopimuskumppaneilleen heidän kanssaan sopimastaan?
Alkuperäinen myyjä siis neuvottelee alkuperäisten ostajien kanssa ja lohkomisen jälkeinen omistaja muiden lohkomista edeltävien omistajien kanssa? Käsittääkseni näissä ei voida hypätä omistajaketjun lenkkien yli.
Esim. täällä selostetaan ketjuuntunutta tilannetta: https://asianajoaskel.fi/blogi/edellisen-myyjan-vastuu-kiinteistokaupassa/
Montako luovutusta koskee reklamoitua kiinteistöä? Vain yksi. Se vastaa kysymykseen.
"Mutta lohkominen tekee jutusta ketjuuntuneen kiinteistökauppariidan, jossa jokainen neuvottelee ja riitelee omien sopimuskumppaniensa kanssa, eikä ketjun lenkkien yli voi reklamoida."
Kun iso kiinteistö lohkotaan useiksi pienemmiksi kiinteistöksi, kyseessä ei ole mikään uusi ja eri luovutus. Myyjä on vastuussa virheellisestä luovutuksesta tai vain osasta siitä, eikä kyseessä ole tietenkään mikään uusi luovutus, vaan yksi ja sama luovutus.
"Lohkotun tontin omistajat esittävät vaatimuksensa alkuperäisille ostajille ja alkuperäiset ostajat alkuperäisille myyjille, vai?"
Lohkotun tontin omistajat esittävät vaatimuksensa myyjälle, ja myyjä on vastuussa myymästään kiinteistöstä. Lohkomisesta vastaa kiinteistöviranoamainen eli maanmittausinsinööri.
Useammassa lohkotussa kiinteistössä saattaa olla virhe, samoin kaikki lohkotut kiinteistöt voivat olla virheettömiä ja kaikkea siltä väliltä. Aloitukssessa kuvattut 10 henkilö eivät ole vastuussa toisilleen, koska heidän kesken ei ole minkäänlaista luovutusta.
Muista. Kenen kanssa olet tehnyt kauppaa? Kenen nimi/nimet ovat ostajana. Vain hänen/heidän kanssa voit sopia asiasta.
Myyjälle on ilmeinen vaikeus ymmärtää kokonaisuutta asiassa.
Kun kyseessä on lohkominen, kyseessä on kuintekin vain yksi ainoa luovutus eli yksi kauppa. Kaupan yhtä lohkottua osuutta eli uutta kiinteistöä + vanhaa rakennusta rasittaa virhe, ja virheen osuudesta vastaa vain ja ainoastaan myyjä. Yhteisomistuksen purkamisessa, halkomisessa ja lohkomisessa ei ole ole kyseessä lainkaan luovutus: lohkomisesta on sovittu jakosopimuksella.
Lohkomalla muodostettava kiinteistö voi käsittää myös useita kiinteistöjä tai määräaloja samasta tai useasta kiinteistöstä tai yhteisestä alueesta. Hakijalla on oltava lainhuuto määräalaan tai kiinteistöön, ja lohkominen tulee vireille lainhuudon myöntämisen jälkeen. Määräalan omistajan eli uuden lohkotun kiinteisön omistajan on haettava omistusmuutoksen kirjaamista eli lainhuutoa.
Lohkomiseen ei ainakaan oletuksena liity lainkaan luovutusta (kauppa, lahja, perintö, testamentti jne,), vaan kyseessä on pelkkä maanmittaustoimitus. Lohkomiseen ei liity lainkaan uutta luovutusta tai aloittajan ketjuuntumista. Kyseessä on yksi ja sama virhe ja yksi ja sama alkuperäinen myyjä.