pundit
►Jokaisen ihmisen pitäisi ymmärtää mitä onni on.
►Onnea ei ole se, että saa jotain uutta, vaan että ymmärtää mitä jo omistaa.
►Onnea on oppia ymmärtämään, mitä haluaa ja mitä tarvitsee.
►Onnea on ymmärtää tarjolla olevat mahdollisuudet.
►Onni ei ole tasaista tietä, vaan kykyä edetä miellyttävällä tavalla tässä erämaassa.
►Onnella ei ole huomista päivää. Onnella ei ole eilistä päivää, se ei muista mennyttä, ei ajattele tulevia, sillä on vain nykyisyys eikä sekään ole kokonainen päivä, vaan silmänräpäys, tämä hetki, juuri tässä.
.
Olen akateeminen yhteiskunnallisista asioista kiinnostunut perheellinen nainen.
►📧 mspundit[at]hotmail.com
Liittynyt sitten
Muokkaa profiilia315 aloitusta · 2476 kommenttia
- Myönnän huolimattomuusvirheen tuon pääomatuloveroprosentin osalta. Muuta siinä ei ollut. Ihan idioottimainen, mutta niin sinulle tyypillinen lähtökohta olisi tehdä vaihtoehtoja, joita ei ole olemassa eikä suunniteltu (oman asunnon myyntivoiton verottaminen). Kaikkihan tuollaiselle vaihtoehdolle nauraisivat.
.
Minä tein laskelmat käyttäen kumpaakin pyyntihintaa. On vahvaa spekulaatiota väittää, että tuon asunnon saisi vuokrattua puolella hinnalla siitä mitä on pyydetty.
.
Jos ihan tarkkoja ollaan voisi asunnonomistaja hyvittää myös 0-25 prosentilla pääomatulohyvitystä.
.
Lisäksi edellyttäessäsi, että edes nimellishintojen ei saisi nousta 20 vuoden aikana, kuvittelet edessä olevan kaikkien aikojen asuntohintaromahduksen. Asunto sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Kun oli oikea asuntokupla, nimellishinnat palautuivat 10 vuodessa entiselleen. Nyt sinä kuvittelet saman tilanteen jatkuvan 20 vuoden ajan, vaikka tilanne ei ole mitenkään verrattavissa vuosiin 1988-1989.
.
Onko sinut alennettu vuokra-asuntojen välittäjäksi. Niinkö huonosti se kauppa sinulla käy? Ehkä sinun pitäisi kouluttautua uuteen, hyödyllisempään ja itsellesi tuottavampaan ammattiin? - Jossain oli tutkittukin sitä, että Helsingin laitakaupungin vuokrissa on vain vähäinen ero lähempää keskustaa oleviin asuntoihin. Meitä ihmisiä on niin erilaisia. Sitä erilaisuutta on välillä jopa mahdotonta ymmärtää.
- Tätä ongelmaa ei taida olla yksityisten omistamissa kohtuullisesti ylläpidetyissä asunto-osakeyhtiöissä pk-seudulla. Eri asia jossain takahikiällä tai kunnan vuokra-asunnossa, jota ei ole peruskorjattu juuri mitenkään sen toiminnan aikana.
.
Kuten sanottu Pk-seudulla putkiston sisäpuoliset korjaukset maksoivat keskimäärin 332 euroa neliöltä ja putkistojen täydellinen uusiminen 789 euroa neliötä. Tässä asuntoneliön käypä arvo oli 2180 euroa. - Tsot tsot tsot. "Helsinki on hyvä esimerkki jossa jopa markkinahintainen vuokra-asunto on halvempi kuin nykyhintainen omistusasunto." Muistelet nyt vanhaan lehtijuttua vuodelta 2013. Sen vanhan jutun jälkeen korot ovat laskeneet ja vuokrat nousseet kohisten. Siitä huolimatta et huomaa, että mikään olisi muuttunut.
.
Asunnosta riippuen, niin kuin tämä löytämäni esimerkki, vastikkeen maksaminen lainan lyhentämisen kanssa jää jopa kuukausitasolla edellisemmaksi kuin vuokran maksaminen. - Näin varmaan, mutta vastike on niin suuri, että tontinvuokrasopimus on joko jo päivitetty tai yhtiö voi rahastoida vastikkeita tuleviin korjauksiin.
- Kiitos. Etsin vuokrakohteista taloa, josta olisi asunto myös myytävänä. Tämän löysin haeskelun jälkeen. Tämä oli jotenkin selvä laskelma alusta alkaen, mutta kuitenkin todellisuuteen perustuva - ei keksitty tarina omista vähäisistä vuokramenoista verrattuna ties kuinka kalliiseen asuntoon.
- Niinpä. Tässä on villakoiran ydin!
.
Tehdäänpäs laskelmaa vieläkin edullisemmaksi vuokralaiselle ja oletetaan, että 5 vuoden kuluttua taloyhtiö ottaa 500 euron lainan neliötä kohti eli 25.500 euroa korjausvelkaa 1,5 prosentin korolla ja vähennetään se omistusasukkaan osuudesta. Kuukausittainen lyhennettävä määrä on 158,29 euroa 15 vuoden ajan.
.
Asunnon omistajan säästö 621.675-53.784 euroa = 567.891 euroa.
Vuokralaisen säästö 276.518,34 euroa.
.
Mikä olisi sellainen tuotto, jolla vuokralainen tässä tilanteessa kuroisi omistusasukkaan kiinni. Vastaus on 24,8 prosentin keskimääräiset vuosittaiset sijoitustuotot. - Moi,
tein koelaskutoimituksen pyyntihinnalla ja ilmoitetulla vuokrahinnalla. Siinä näyttää olevan vuokran bruttotuotto 4,69 prosenttia. Sinun arviossasi vuokran bruttotuotto olisi laskenut 4,33 prosenttiin.
.
Otin oletukseksi, että vuokrat, asunnon arvo ja vastikkeet kaikki nousevat nimellisesti vuosittain yhden prosentin. Historiallisesti kaikki ovat nousseet keskimäärin enemmän.
.
Tein laskelman siitä lähtökohdasta, että vuokralainen sijoittaa kuukausittain säästöön jäävän pääoman (se määrä vuokra alittaa vastikkeen ja lainanlyhennyksen kuukausittaisen määrän). Vuokralaisen sijoituspääomaan sisältyy varainsiirtoverosta säästetty määrä 10.189,80 euroa vähennettynä vuokravakuuteen käytetyt kahden kuukauden vuokrat = 6.209,80 euroa.
.
Lainan laskin 20 vuoden ajalle ja koron 1,5 prosenttiin (tämän hetkinen korko. Tasalyhenteisessä lainassa lainan maksuaika pidentyy).
.
Vuokravakuustilille sijoitetuilla talletuksille vuokralainen saa tuottoa 0,5 prosenttia.
Laskelman tein sillä perusteella, että vuokralainen saa tuottoa rahastostaan 8 prosenttia kulujen jälkeen.
.
Omistusasunnon arvo 20 vuoden kuluttua on (yhden prosentin vuosittaisella nousulla) on 621.675 euroa. Vuokralaisen säästö 20 vuoden kuluttua ennen veroja on 369.815 euroa. Verot maksetaan tuotosta eli (0,7x199852,2 euroa 136621,8 euroa).
.
Tässä esimerkissä ei ole käytetty mitään asunnon remontteihin (näin uuteen asuntoon ei vielä tarvitse tehdä putkiremontteja eikä mitään muitakaan merkittäviä remontteja) ja laina-aika on laskettu 1,5 korolla 20 vuoden päähän. Suhdanteet vaikuttavat korkotasoon ja vuokrien sekä vastikkeiden nousuun. Tosin tuottokin on laskettu melkoisen korkealla tuotolla 8 prosenttia kulujen jälkeen. Asunnon hinnannousu on myös laskettu historiallisia tietoja paljon matalammalla nousulla.
.
Asunnon omistajan säästö 621.675 euroa.
Vuokralaisen säästö 276.518,34 euroa.
.
Korkeammalla asuntolainan korolla erotusta saadaan pienemmäksi jne.
Tämä nyt oli vain suuntaa antava laskelma. Koska erotus perustuu pääosin vipuvaikutukseen, vuokralainen voittanee asuntosijoittajan, jos ottaa vastaavan kokoisen sijoituslainan, mutta harvapa vuokralainen tällaista tekee ja osakkeet sijoituslainan katteena kelpaavat tavallisesti vain 50-60 prosenttiin lainapääomasta. - Taloyhtiö hävisi odotetusti juttunsa korkeimmassa oikeudessa. Taloyhtiön mielestä asunnon vuokraaja oli laiminlyönyt kunnossapitovelvollisuuden, kun huoneiston lattialle oli päässyt kertymään vettä usean sentin syvyydeltä, lisäksi taloyhtiö väitti omistajan menetelleen huolimattomasti, kun ei ollut vaatinut vuokralaista ottamaan kotivakuutusta.
.
Taloyhtiön toimintaan saattoi vaikuttaa se, että vuokrantantaja/omistaja oli kaupunki. Jokatapauksessa vuokralaisen sammumisesta suihkun lattiakaivon päälle aiheutui asunto-osakeyhtiölle 62.600 euron vahingot.
.
Vuokralainen velvoitettiin maksamaan sovittelun jälkeen puolet vahingosta. - Näin sanoo Mr. epätieteellisyys, jolta puuttuu "elämän koulun käyneenä" kyky tieteellisen tekstin lukemiseen ja ymmärtämiseen. Harvassa on ne ihmiset, joilla olisi kyky analysoida vaativimpia asioita ilman teoreettisen taustan opetusta ja johdatusta tieteelliseen ajatteluun. Sinä et ole yksi niistä.
.
Sano edes mikä tuossa on mielestäsi väärin? Älä ryhdy toistelemaan sitä, että asunnon arvo on kaikesta korjaamisesta huolimatta lähes nolla.
Se jos mikä on absoluuttista potaskaa. - Teen vielä joskus aloituksen kaikista sinun palstalla sanomistasi hölmöyksistä sen suhteen kummassa on kannattavampaa asua omassa asunnossa vai vuokra-asunnossa. Se on varsin karua luettavaa, se.
.
Mitä sitten vaikka vuokra-asuminen suhteessa kasvaisikin. Kai se kasvaa, kun on iso porukka ihmisiä, joilla ei ole vaihtoehtoa. Lisäksi tuollaisilla ennusteilla ei ole mitään merkitystä sen suhteen kun vertaillaan kumpi on kannattavampaa vuokralla asuminen vai omistusasuminen. Väitätkö nyt, että toimittajan ideoima "trendi" tarkoittaisi, että omistusasuminen olisi muuttumassa kannattamattomammaksi kuin vuokra-asuminen? - Valitettavan usein nämä henkilöt ajautuvat yhä isompiin vaikeuksiin. Jäikö henkilö työttömäksi, vai mihin hänen maksukykynsä loppui?
- Kannattaisi todella miettiä mitä kirjoittaa. Tämä koskee sinua!
.
40 prosenttia vuokralaisista ei saa vuokraansa mitään tukea. Minä tietenkin tein laskelman vaihtoehdosta, jossa henkilöllä on maksukykyä oman asunnon ostamiseen. Minä tein laskelman tämän tyyppiselle vuokralaiselle, joka itse maksaa vuokransa. Mitä järkeä olisi vertailla tilannetta, jossa toinen elää toimeentulotuella ja saa asumistukea ja toinen saa palkkaa ja maksaa asuntolainaa. Lopputulos lienee selvä, että ansiotyössä oleva ansaitsee enemmän. - Realismia!
.
Vertailu on tehty siitä näkökulmasta, että on kyky ostaa asunto ja pohtii ostaisiko oman vai menisikö vuokralle. Ne jotka elävät tuen varassa eivät ole asunnon ostajia. Asumistuen piirissä on 60 prosenttia vuokralaisista.
.
Romahdusteoreetikkojen täällä esittämät omat laskelmat ovat vailla realismia. Kukaan ei voi todentaa, kirjoittavatko he totta maksamansa vuokran määrästä. Kukaan ei voi myöskään tietää, mitä vastaava asunto maksaisi. Sen vuoksi minun esimerkkini on parasta realismia. Samasta talosta on vaihtoehto ostaa kaksio omaksi tai mennä vuokralle. Se on realismia, kun luvut tunnetaan - niitä ei ole keksitty niin kuin romadusteoreetikkojen laskelmisssa. - Pk-seudulla putkisen sisäpuoliset korjaukset maksoivat keskimäärin 332 euroa neliöltä ja putkistojen täydellinen uusiminen 789 euroa neliötä. Sinä nostit määrän 1.000 euroon.
.
Et huomannut, että minäkin varasin korjauskustannuksiin koko vertailuaikana 62.832 euroa. Lisäksi asuntovelkaisella jää enemmän rahaa käteen (vuokra nousee absoluuttisesti enemmän kuin vastike), joten tuotakin voidaan käyttää korjaamiseen.
.
Lisäksi sanot, että omistusasukki korjaa asuntoa, vuokralaiselleko asunto kelpaa sellaisenaan. Eli myös vuokra-asukki remontoi sitten vastaavasti asuntoa mieleisekseen, mutta ehkä niin suurella summalla.
.
Lisäksi jos tämän palstan romahdusteoreetikkoja on uskominen, asuntojen pyyntihinnoista saa helposti isojakin rahoja pois. Jos tuon asunnon pyyntihinnasta lähtee pois 5-10 prosenttia, se tekee ison plussan omistusasukkaalle.
.
Voittaja on selvillä. - Liika yhteiskunnan hyysääminen on pahasta. Siinä moni tottuu ja tyytyy kituliaiseen elämään yhteiskunnan siivellä. Tottuu ja tyytyy, mutta kuitenkin katkeroituu, kun saa mielestään liian vähän ilmaiseksi yhteiskunnalta. Sitten syytetään hallitusta, pankkeja, veroparatiiseja ja optioherroja. Kaikki muut ovat syyllisiä, mutta ei ao. henkilö itse.
.
Sosiaaliturvan pitäisi olla kannustavampi. Kannustavampi nousemaan pois sieltä yhteiskunnan tukiviidakosta. - Näinkin asiaa voisi ajatella :)
- Jos asuntovelallinen asunnon jo tultua maksetuksi ryhtyy sijoittamaan joka kuukausi 561,6 euroa samaan rahastoon, joka takoi vuokralaiselle aikaisemmin 7 prosentin tuottoja, 20 vuoden kuluessa rahasto on paisunut 286.644 euroon. Vuokralaisen sijoitusrahasto ilman jatkuvaa säästöä on paisunut n. 144.285 euroon.
.
Jos tämänkin jakson aikana asunnon korjaamiseen menee puolet vastikkeista, eli 31.416 euroa, se vähennetään rahaston nettotuotoista. Kumpikin realisoi varansa.
.
Lopputulos on, että asuntovelallisella (nyt jo omistajaksi siirtyneellä) on velaton asunto nettona rahaa 206967,6 euroa. Vuokralaisella on rahaa verojen jälkeen n. 104.161,5 euroa, mutta ei mitään muuta omaisuutta. - Tarkennuksena, että laskin lainamäärään myös varainsiirtoveron mukaan. Laskin, että henkilöllä on 10 prosentin omarahoitusosuus. Tässä tapauksessa 12.240 euroa.
.
Vuokralainen olisi joutunut vastaavasti maksamaan tuosta summasta vuokravakuuden 1700 euroa. Loput 10.540 euroa vuokralainen olisi voinut sijoittaa vaikkapa osakerahastoon, josta hän olisi saanut 7 prosentin tuoton kulujen jälkeen ennen veroja. 18 vuodessa ja 8 kuukaudessa tuo rahasto paisuisi 37.286,5 euroon. Verojen jälkeen nettosäästö vuokralaisella olisi 29.262,55 euroa vuokravakuuteen laitettu summa, joka olisi nykyisellä korkotasolla vieläkin n. 2.000 euroa, eli vuokralaisen nettosäästö olisi yhteensä n. 31.200 euroa.
.
Omistusasukkaan nettosäästö olisi asunto, jonka nimellisarvo oli ostohetkellä 120.000 euroa, vaikka asunnon arvo olisi koko lainanmaksuajan pysynyt ennallaan. Jotain korjauskustannuksia tietenkin asuntoon on tullut, mutta osan korjauskustannuksista on voitu hoitaa säästöön jäävällä osuudella eli sillä erolla, mitä vuokralaisen vuokra on noussut enemmän kuin vastike, vaikka kumpikin nousevat saman verran. Vastike on kuitenkin paljon pienempi rahamäärältään.
.
Jos ylimääräisiin korjauskustannuksiin varataan 50 prosenttia nykyisestä vastikkeesta, siihen menee laina-ainakna 31.416 euroa.
.
Erotus olisi ilman vähäisintäkään asunnon nimellisarvon nousua:
Asuntovelkainen 120.000-31.416 euroa = 88584 euroa.
Vuokralainen 31.200 euroa.
.
Lainan tultua maksetuksi alkaa omistusasukkaan rahanteko. Hän voi sijoittaa koko vastikkeen ja vuokran välisen erotuksen samaan rahastoon, joka takoo 7 prosentin tuottoa. Laina-ajan alussa erotus on 561,6 euroa kuussa. Elämä on paljon pidempi kuin laina-aika. - Kuntotarkastajat ovat myös yksi helppoheikkien ammattiryhmä. On joukossa päteviäkin, mutta mistä sen tietää mitä saa, kun ei ole mitään ammattitutkintoa ja vaatimusta. Se on vähän sama asia, kuin että menisi silmäleikkaukseen itseoppineelle edulliselle parturi/lääkärille. Tämä esimerkki sen vuoksi, että vanhaan aikaan parturi oli samalla lääkäri.